摘要： 当前，国内住房租赁市场乱象四起的主要原因在于理论上准备不足，从而无法把握市场的初始条件、本质特征、发展原则及核心问题。中国住房租赁市场的初始条件是，终极所有权缺位的土地产权制度、极高的居民住房拥有率、高房价、投资炒作为主导的市场、住房产权制度的复杂性等。这些是市场的现实基础，要制定适应市场的政策就得对其进行重大改革。住房租赁市场的本质及核心是保证中低收入者的基本居住条件，实现社会居民正义。要做到这点，市场要回归到居住消费功能上来。在这个前提下，政府要加大财政投入，通过相应制度安排保证财政投入的有效性、租赁性住房分配的公正性、租赁住房市场运作的市场化，以及绝对保证租赁者的利益。除了公共租赁住房之外，对住房市场的价格管制是必要的。这既需要对租客利益绝对保护的制度安排，也需要使住房租金限制在租客收入中位数的30% 水平之内。对于市场流行的“租金贷”，政府必须坚决取缔。    

关键词: 住房租赁市场, 初始条件, 本质特征, 居住正义, 租金定价, 租金贷